メールや電話、ご来店、ご自宅訪問でも、ご都合に沿い、不動産の売却に関する様々なご相談をお受けします。
物件の査定に関してはもちろん、税金や法律等の専門知識を必要とするようなご相談も常時受付ております。
不動産業者の範疇を超える様なご相談は専門家に相談の口ぞえ、またはご相談者に代わり情報収集いたします。
秘密は厳守します。社長にだって言いません。(^^)v
お客様のご要望やご事情をお伺いすることは当然ですが、私としても実勢に合ったアドバイスをさせていただきなが、売却される場合の条件や時期など出来る限りご希望に添った形を取ることを目指します。 |
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不動産の売却は、まず物件の調査を行い査定価格を算出します。築年数や建物の使用状況、周辺の環境、管理状況など様々な観点から調査を行い、査定の際には、地価相場・売買事例・希少性などから査定価格を算出します。多くの要素が価格を決めるわけですが、一般的に査定価格とは、市場でおおむね3ヶ月以内に売却可能と思われる価格の事を言います。つまり、色々調べても価格を決める最大の要素はやはり相場と言うことです。そして、この3ヶ月と言うのは専任の媒介契約期間が3ヶ月と言う事もあり、業者としても3ヶ月間内には結果を出したいです。 査定のお話し |
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査定価格を参考に売却価格を決定します。売却価格の決定は、早期売却のための大きな要因となりますから、物件の状況やお客様のご事情など考慮し、納得のいくまでご相談を行います。場合により早期売却を目指すのか、希望価格を優先すのか等の判断も必要です。
ここを誤りますと、時間の経過（一向に売れない）と共に売却価格の設定変更をする事になります。終わってしまえば、時間も掛かり、価格も低いものになっていた。そんな事にならないようにアドバイスさせていただきます。 |
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売却希望価格も決まり、売却の決断を頂きましたら、お客様と弊社の間で媒介契約を結んでいただきます。この契約により、弊社がお客様より不動産売却の依頼を受けた事になります。また、媒介契約にはいくつかの種類があり、契約種類はお客様にお選び戴きます。
媒介契約の種類は、以下のようなものがあります。 |
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○専属専任媒介
特定の不動産業者に仲介を依頼し、他の不動産業者に重ねて依頼することができない契約です。依頼を受けた不動産業者は、依頼主に対して、1週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があり、目的物件を国土交通大臣の指定する不動産流通機構に登録しなければなりません。売却依頼主は、自分で購入希望者を見つけることはできません。 |
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○専任媒介契約
「専属専任媒介契約」と同じく特定の不動産業者のみに仲介を依頼する契約です。不動産業者は、依頼主に2週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があり、目的物件を国土交通大臣の指定する不動産流通機構に登録しなければなりません。売却依頼主は、自分で購入希望者を見つけることができます。 |
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○一般媒介契約
複数の不動産業者に重ねて仲介を依頼することができる契約です。不動産業者に報告義務はなく、依頼主も自分で購入希望者を見つけることができます。
さて、上記の三種類の契約はどの契約が依頼主にとってベストなのでしょうか。・・・不動産業者は、まず間違いなく専任の冠を欲しがります。飛鳥プランニングはそんなことは言いませんので、ご依頼者のお考えで仲介をお任せいただければと思います。いずれの形態でも全力を尽くします。 以下の欄は目が痛くなるといけません、飛ばしてください
専属専任媒介、専任媒介契約に関しましては、媒介契約の有効期間は3ヶ月を超えない範囲で、依頼主と協議の上定めます。この宅建業法の考えは3ヶ月を超えないという期間限定の媒介契約を法律で定めています。（業法34条の2第3項には一般媒介契約に関してはこの法律の規制はないようです。※）依頼主が売れるまでずーと面倒見てよ。なんて言ってくださっても、駄目なんです。(依頼者からの要請で更新は出来ます。期間は3ヶ月)要するに３ヶ月ごとに新たに契約をすれば良いのかも知れませんが、この法律の考えとしては、3ヶ月やって見ても、成果が上がらなければ、業者を変えて見なさい。そう言っていることだと思います。
※一般媒介契約の有効期限は法律で3ヶ月をうたわれていないといいましても、国土交通省告示の標準媒介契約約款には一般媒介契約に関しましても契約の有効期限は3ヶ月とうたわれています。つまり、媒介契約の基本は何れも3ヶ月内の有効期限です・・・知っていました？ |
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媒介契約が締結しますと、弊社での販売活動を開始致します。レインズ（不動産流通機構）をはじめ、ホームページ、新聞チラシや業者間の情報共有システム・サークルレビン等、様々な情報発信形態を用いて販売活動を行い購入希望者とコンタクトします。
ご依頼主様に向けては、早期売却のためのアドバイスなどを行うと共に、適時媒介契約に沿った、発信情報の内容や営業活動の報告、お客様の反応等をご報告いたします。
また、宅建業法を順守し、業務処理状況を報告すると共に、宅地建物取引業者としてのコンプライアンスの順守を念頭に販売活動をいたします。 |
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ご購入の問い合わせ等、コンタクトがありましたら、実際に物件を見ていただき、検討していただきます。あらかじめ売主様のご都合を確認したうえでご案内を行います。
また、案内を行ったお客様から購入の意思表示があれば、売却のための条件や引渡しの日時・お支払方法などの具体的な打合せを行います。 |
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購入希望の意思表示があり、具体的に契約条件などが、売り主様・買い主様共に合意に達すれば正式な申込みとなります。その後日に不動産売買契約の手続きとなり、その際には不動産売買契約に定めた手付け金を買主様から受領することとなります。 |
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ご売却物件にローンやその他の抵当権などがあれば、お引渡日までにローン残金の精算、抵当権の抹消などの手続きを行っていただきます。飛鳥プランニングにて金融機関や司法書士と綿密に打合せを行い、お客様のサポートいたしますのでご安心下さい。
またお引渡しの際、一般的に必要となるものは以下の通りです。 |
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※物件によっては、下記項目以外の資料等が必要になる場合があります。
詳しくはその都度お打ち合わせし、必要な物、必要になる日時を書面にてお渡しいたしますので、ご安心ください。 |
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●権利証（登記済証）
●実印
●印鑑証明書（3ヶ月以内）
●固定資産評価証明
●登記費用（抵当権抹消手続きが必要な場合）
●売却物件の鍵
お役所関係の書類はコンピューターによる処理に伴い書類の名称が変わったものがあります。新旧が混在している状況ですので、分かりにくい点もありますが、その都度ご案内いたします。 |
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残代金を受け取り・固定資産税等の精算と共に所有権移転登記の申請をします。所有権移転登記をするには、売主と買主連名の登記申請書を提出することになります。添付書類は、売買契約書の写し、売主の権利証、印鑑証明書、買主の住所証明書などになります。
最後に当事者立ち会いの元で現地の引き渡しの確認、買い主様に鍵をお渡しして引き渡しの手続きの終了となります。
{お金の授受と移転登記は同時進行に行う。これが原則です。実際に時間差が生ずる部分は司法書士に証人になってもらい、処理をする。
そうお考えいただければと思います} |
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一般に不動産売却にかかる費用には、以下の種類があります。
※物件によっては、下記項目以外の資料等が必要になる場合があります。詳しくは飛鳥プランニングへお問い合わせください。 |
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