土地・建物を売りたい方は是非飛鳥プランニングにご相談ください


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不動産オーナー様

戸建て住宅・マンションお売り下さい

不動産売買のための価格査定のお話し

飛鳥プランニングでは、住宅用建物や土地を売って欲しいとお願いしています。 でも、持ち主でも分からない不動産資産の値段は最初から設定されている訳では有りません。 その場合、価格はどのように決まるのでしょうか？

不動産取引の中には一つの売却物件に、さまざまな価格が存在します。

・希望価格・・・売主の希望価格 ・査定価格・・・仲介助言価格 ・売出価格・・・買い手を探す公開価格 ・成約価格・・・取引価格

上記四種類の価格の額は同じ数字になる事もあるかもしれませんが、考え方としましては この四種類の価格があるのではないでしょうか。

不動産業者といたしまして重要な 査定価格（仲介助言価格）は当然ですがその根拠を示さなければなりません。

一般庶民にとって、不動産は一番高価な資産ではないでしょうか。売る側、買う側双方とも 間違いは許されません。

お売りになる方は少しでも高く売りたい。買う方は少しでも安価に買いたい。 そうした、相反する経済的利害取引の仲介として、飛鳥プランニングは双方にとって 満足のいく調整機能を果たさなければ成りません。

そのための重要な判断基準が不動産の価格査定です。

土地価格査定のレシピ あ

公的価格・・・『一物四価』といわれています

不動産の公的価格として、定期的・継続的・全国的に地価を評価する制度として、地価公示・都道府県地価調査・相続税評価・固定資産税評価があります。 種別 実施主体 実施目的 実施時期 公示価格 （地価公示） 国土交通省 一般の土地取引価格の指標、公共事業用地取得価格の基準にもなる。 毎年1月1日現在の価格調査を行い、3月下旬公表する。 基準価格 都道府県 知事 一般の土地取引価格の指標、公共事業用地取得価格の基準にもなる。 毎年7月1日現在の価格調査を行い、9月下旬公表する。 路線価 各税務署 相続税、贈与税の課税価格。 毎年各税務署が年初に評価替えを行い、8月上旬公表する。 固定資産 税評価額 市町村 固定資産税、登録免許税、不動産取得税等の課税標準。 3年毎に、総務大臣の告示した固定資産評価基準によって1月1日現在の価格評価を行う。

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一般的価格査定

一般に不動産の価格を判定する方法として。 価格査定マニュアルには、住宅地価格査定マニュアル、戸建住宅価格査定マニュアル、中古マンション価格査定マニュアルの3種類があります。 住宅地及び中古マンション価格査定マニュアルでは取引事例比較法が利用されます。また、戸建住宅価格査定マニュアルは、木造戸建住宅が土地と住宅により構成されているため、土地部分については、取引事例比較法、住宅部分については、原価法によりそれぞれ算出し、その合計額を査定価格としています。

①原価法 対象不動産と同等のものを現在造ったらいくらかかるのかを調査し、これに対象不動産が造られてから何年経っているかによる減価修正を行って価格を求める方法。 ②取引事例比較法 対象不動産と類似の不動産が実際にいくらで取引されているかを調査し、この取引価格をもとに、対象不動産と取引された不動産を比較して、対象不動産の価格を求める方法。 ③収益還元法 不動産が賃貸用等に供されている場合、その元本と収益の関係に注目し、収益を一定の利回りで割ることによって不動産価格（元本価格）を求める方法。

戸建住宅価格査定マニュアル 戸建建物査定条件記入用紙 ・価格査定のスタートは 価格査定マニュアル の項目に情報を記載していきます。 ・記載するときは私と お喋りしながらでも、ご自身で寡黙に作成されても構いません。 ・項目はかなり多いですが、最初は余り深く考えずに記載した方が良いかと。 よく分からないところは空欄で結構です。もちろんあとでお聞きする事には、なるのですが。 ・左の記入用紙は縮小していますので、よく見えません。 イメージだけでも、お伝えしたく・・・ 記載された情報をパソコンに入力し計算します。 パソコンには予め、各地方の標準建築費等、公に毎年定められる数値や 長岡地域特有の地域固有評価等を入力してあります。 下記の土地の査定にはその土地の情報プラス近隣の土地の取引価格情報なども 使用して、公的価格ともに価格査定の情報として使用いたします。

住宅地査定条件記入用紙 ・住宅地の公法上の項目は飛鳥プランニングで調べて記載します。 ・記載するのに判断に迷う項目もあると思います。 お話しをお伺いしながら記載して行きます。 ・土地の前面道路の融雪設備の有る無し等、長岡地方の固有情報ももちろん大切な査定材料になります 他に、中古マンション価格査定マニュアルもあります。

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